Wpadając w długi jedną z głównych obaw staje się zachowanie płynności finansowej. To czy uda się pokryć zaciągnięte zobowiązania, a do tego stres związany z opłaceniem nowych, narastających płatności – szczególnie tych mieszkaniowych – może stać się powodem lęków. Równie duży dyskomfort, a także zniecierpliwienie spotka w analogicznej sytuacji wierzyciela. Co jednak można w tej sytuacji zrobić? Jakie kroki powinna podjąć zarówno jedna, jak i druga strona? Czy z powodu długów można stracić mieszkanie lub dom?

Licytacja komornicza – jak przebiega jej proces?

Posiadanie niespłaconych długów niemalże zawsze wiąże się z poważnymi konsekwencjami dla dłużnika. Sytuacja może stać się o wiele bardziej nieprzyjemna, gdy nie podejmował on dotychczas prób kontaktu z wierzycielem i nie robił nic w kierunku wyjaśnienia swojego położenia. Długi narastają a środków na spłatę brak. Co w tym przypadku stać się może z posiadanym i zamieszkiwanym przez dłużnika lokum?

W momencie, gdy wszelkie próby kontaktu z dłużnikiem zawiodą, wierzyciel może uzyskać tytuł wykonawczy, czyli prawomocne orzeczenie sądu wraz z klauzulą wykonalności. Kieruje on wtedy wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji. Komornik podejmuje czynności zgodnie z wnioskiem wierzyciela. Najczęściej w pierwszej kolejności przejdzie do egzekucji z rachunku bankowego, wynagrodzenia za pracę lub innych otrzymywanych przez dłużnika należności. Może również sprzedać rzeczy należące do dłużnika, o ile te mają wartość rynkową i nie są mu niezbędne do funkcjonowania albo do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednak jeżeli posiadane rzeczy nie wystarczą na spłatę zadłużenia pod młotkiem komorniczym znaleźć się może również posiadana nieruchomość.

Mieszkanie, tak jak wcześniej inne składniki majątku dłużnika, wystawiane jest na licytację, czyli tzw. publiczną sprzedaż, w której może uczestniczyć każdy zainteresowany kupnem. Po sprzedaży mieszkania (często po cenie niższej niż rynkowa) z licytacji komorniczej pokrywane są długi właściciela, a nowy zarządca nieruchomości ma prawo domagać się eksmisji dotychczasowego lokatora.

Eksmisja z mieszkania

Wizja utraty dachu nad głową wiąże się ze w stresem i niepewnością. Należy jednak pamiętać, że również w takiej sytuacji, która na pierwszy rzut oka wydaje się być bez wyjścia, dłużnik ma swoje prawa.

W momencie gdy nieruchomość zostanie zlicytowana dłużnik zostanie o tym poinformowany otrzymując pismo wraz z dołączeniem niezbędnej dokumentacji. Dłużnik musi jednocześnie pamiętać, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, przenosi własność na nabywcę. Jest ono także tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się w tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania klauzuli wykonalności.

Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość komornik wezwie go do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie.  Jeżeli termin ten minie może on dokonać czynności potrzebnych do wprowadzenia nowego właściciela w posiadanie nieruchomości.

Wykonując swoje obowiązki opróżnienia lokalu komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jednak jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do żadnego lokalu, komornik wstrzyma się do czasu, gdy gmina, w której znajduje się opróżniany lokal wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie w którym będzie mógł się zatrzymać.

Trzeba w tej sprawie jednak pamiętać, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo nawet osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

W szczególnych sytuacjach istnieje także możliwość, że jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Jakie prawa ma dłużnik?

Jeżeli kroki podjęte, aby utrzymać prawo do nieruchomości nie dały oczekiwanego skutku warto pamiętać o innych, przysługujących w takiej sytuacji prawach.

• Dłużnik ma prawo ubiegać się o zwolnienie z kosztów sądowych ze względu na bardzo złą sytuację finansową.
• Dłużnik ma prawo ubiegać się o pełnomocnika z urzędu;
• Dłużnik może starać się o przydzielenie (jemu i osobom z którymi do tej pory mieszkał) lokalu socjalnego (jeżeli spełnia dodatkowe wymogi przewidziane ustawą).

 

Licytacja mieszkania i eksmisja a mieszkanie współdzielone

Kwestia licytacji komorniczej w momencie, gdy dłużnik jest jedynym właścicielem lub najemcą przebiega w sposób zrozumiały. Jednak co w przypadku, gdy posiadana nieruchomość jest współdzielona – np. przez współmałżonków, a dłużnikiem jest tylko jeden z nich?

Zależnie od typu współwłasności, o których więcej informacji można odnaleźć w art. 196 Kodeksu cywilnego, możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami:

• Współwłasność łączna

Jeżeli prawo do mieszkania objęte zostało współwłasnością łączną – wynikającą np. ze wspólności majątkowej małżeństwa – nieruchomość może zostać zajęta w całości. Zdarzy się to, jeżeli są oni oboje dłużnikami wierzyciela lub gdy jeden z nich zaciągnął omawiane zobowiązanie, a drugi wyraził na to zgodę.

Warto jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy zobowiązanie zostało zaciągnięte bez wiedzy i zgody drugiego małżonka wierzyciel może odzyskiwać swoją należność wyłącznie z osobistego majątku dłużnika – jego wynagrodzenia za pracę, dochodów uzyskanych z innej działalności zarobkowej,

korzyści uzyskanych z np. z praw autorskich, czy również przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, jeśli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem go.

• Współwłasność ułamkowa

O współwłasności ułamkowej mieszkania możemy mówić w sytuacji gdy nieruchomość posiadana jest w częściach przez kilka niezależnych osób. Przykładem tego mogą być sytuacje spadkowe – gdy nieruchomość zostaje przepisana kilku osobom lub np. ustania ustroju wspólności majątkowej między małżonkami.

W przypadku zadłużenia jednego z współwłaścicieli takiej nieruchomości możliwe jest jedynie zajęcie i sprzedaż udziału należącego do dłużnika. Zajęcie całego mieszkania przez komornika nie jest dopuszczalne.

Warto zauważyć, że licytacja i sprzedaż części mieszkania może być dla komornika zadaniem trudnym. Niewiele osób chętnie odkupi udział w nieruchomości zamieszkiwanej przez inne, nieznane sobie osoby. Pamiętać jednak trzeba, że taka sytuacja może się zdarzyć.

 

Niezależnie czy ciąży nad nami widmo utraty prawa własności do mieszkania, czy próbujemy odzyskać należne nam środki warto zasięgnąć pomocy specjalisty. Sprawy windykacyjne ze względu na swoją skomplikowaną naturę mogą ciągnąć się przez lata i niejednokrotnie mieć swój finał w sądzie. Doświadczony specjalista będzie w stanie ocenić „na chłodno” sytuację – w przypadku tak emocjonalnych spraw jest to element niezbędny – a także obrać odpowiednią ścieżkę na jej rozwiązanie.